Каким образом обезопаситься от неправомерных действий в отношении принадлежащей на праве собственности квартиры.

Возможно внесение в ЕГРН внести запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.

Статьей 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) установлены правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, согласно которой:

• при представлении лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия
  (далее - Заявление о невозможности регистрации) в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав такого заявления вносится запись
  о Заявлении о невозможности регистрации (часть 1);
• наличие указанной в части 1 статьи 36 Закона № 218-ФЗ записи, содержащейся в ЕГРН, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя
  о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Запись в ЕГРН о Заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ
  «Об исполнительном производстве», и иных случаях, установленных федеральными законами (часть 3).

В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Закона № 218-ФЗ заявление
о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, возвращаются без рассмотрения, если в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4.5 части 1 и пунктом 5 части 3 статьи 15,
частью 1.1 статьи 19 Закона № 218-ФЗ, а также случая государственной регистрации прав в порядке наследования.

В силу положений статьи 18, части 1 статьи 39 Закона № 218-ФЗ приказов Росреестра от 30.12.2020 № П/0509, от 19.08.2020 № П/0310 Заявление
о невозможности регистрации и приложенные к нему документы могут быть представлены заявителем:

• в форме документов на бумажном носителе:
  • лично в федеральное государственное бюджетное учреждение, указанное 
    в части 1 статьи 3.1 Закона № 218-ФЗ;
  • лично в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (далее – МФЦ), в том числе при выездном приеме; 
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; 
• в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) или официального сайта Росреестра в сети «Интернет» (https://rosreestr.gov.ru/, далее – официальный сайт) или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав;
• заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или МФЦ согласно перечню подразделений органа регистрации прав и МФЦ, который опубликован на официальном сайте.

Форма Заявления о невозможности регистрации размещена в свободном доступе, в том числе в сети Интернет, в справочной правовой системе «Консультант Плюс».

Возможность представления Заявления о невозможности регистрации реализована в Личном кабинете официального сайта в разделе «Мои услуги и сервисы» – «Иное» – «Внесение записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя».